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      房地產開發項目成本控制的四個途徑

      發布日期:2016-08-16來源:網絡來源編輯:宋珍珍

      [摘要]

        房地產微利時代的到來,房地產開發企業成本控制的重要性越發顯現。節省成本,給利潤騰出了上升的空間,也有利于市場競爭與市場跑量。因此,可以說控制好房地產開發成本是一個房地產開發企業生存發展的基礎。房地產項目的開發成本由多項構成,本文僅從如何控制資金成本、工程建設成本和銷售推廣費等方面闡述成本的控制。

        一、降低資金成本

        加強財務杠桿的應用,合理籌集資金。要降低資金成本,首先要降低企業負債率,關鍵是拓寬融資渠道。企業籌集資金的渠道有很多,可以向銀行貸款、面向社會發行債券、發行股票、進行融資租賃等,要合理利用各種融資渠道,募集更多的資金。

        (1)嚴格按工程撥款計劃按期撥付資金。

        在房地產開發項目開發過程中,需要撥付大量的工程款項。開發商對此事先已有細致的計劃和安排,必須嚴格按照已經審批過的撥款計劃,在規定的時間按規定的金額向規定的收款人撥付款項,并注意辦理好相關手續、配齊完備的合法單證;對于任何不按計劃撥款的要求,要予以堅決抵制。

        (2)壓縮現金庫存與現金的使用量。

        企業日常經營活動需要準備一定數額的現金,應該根據實際需要來控制現金庫存的數額和現金的使用。除了零星支付和只能用現金辦理的事項外,應一律通過轉帳和使用支票進行結算。這樣一可以保障資金安全性,二有利于資金的增值。由于現金不具備增值性,通過將現金轉化為存款、債券或是其他短期投資形成,實行理性的短期投資組合,方可以實現資金的保值增值。

        (3)可加快在途資金的入帳。

        在途資金是指開發企業所取得的以支票、匯票、有價單證等形式存在,需要到銀行辦理一定手續方可以進入帳戶的資金。對這一類資金,自取得票據時起,所有權已歸屬開發企業,因此應該及時到銀行辦理手續,將這些資金及時入帳,方能產生效益。

        (4)加快應收款項的回收。

        應收帳款是企業的重要債權,實質上是企業對外發放的低息甚至無息貸款,是對企業資金的占用,必須及時回收。房地產開發商應收款項的形成主要是應收的售房款,對售房款的追收應建立嚴密的、行之有效的制度。

        二、控制工程成本

        1、設計階段是建設項目成本控制的關鍵階段

        設計是工程建設的關鍵,它對工程造價、建設工期、工程質量以及在建成以后能否獲得較好的經濟效益起著決定性的作用。按國際上一些數據,設計費一般只占建設項目總投資的1%以下,但設計工作對工程造價的影響程度達75%以上,由此可見設計在整個工程建設成本控制中具有何等重要的作用。

        將競爭機制運用到設計階段。要有多個設計單位投標從中擇優選定最佳的設計方案,并吸收未中標單位好的設計要點,取各家之長,達到優化設計方案的目。這樣才有利于工程成本的控制,使中標的設計方案能夠達到預定的成本控制目標。

        推行限額設計。在概算確定后明確地對設計單位提出限額要求,如每平方米用鋼量、含砼量、砼標號等。設計總負責人按安全、可靠、實用、經濟的建設方針將概算按單位工程,分工種、按專業分解,并要求設計人員采用新技術、新工藝反復優化設計方案,達到安全可靠、經濟合理的要求。

        實行設計監理。設計監理通過對設計的審查,提出改進意見,設計院應采納其合理的建議,無償進行改正。防止設計階段與工程竣工驗收相脫節。設計單位應保證其設計能通過相關部門的驗收,防止工程施工完畢而不能通過驗收及浪費工程費用。

        建立獎懲制度。無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議,只要能有效降低成本都應適

        當獎勵,以激勵各方人員設法降低工程成本。

        2、在施工過程中成本控制至關重要

        加強和完善現場簽證管理。現場簽證的管理包括現場簽證的辦理和審查兩個階段。在施工過程中,發生現場簽證時應做到先算帳后實施,在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析,變工程成本事后被動控制為事前主動控制。現場管理人員應隨時深入施工現場,掌握簽證資料的真實性和必要性,對其中不實之處和不合理性加以嚴格審查。針對現場簽證可能出現的失實,簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽證單的真偽,再審查虛實,判定是否該給或該給多少工程量,根據定額、合同等文件來判定該簽證內容是否允許調整。

        把好施工過程中部分專業工程及甲供材料設備的價格關。在本公司專門的采購網站上登出招標及采購公告,每個公司都可以來參加投標競價,再由評標人員根據所報的價格及質量選擇適合本樓盤定位的具有合適價格和質量比值的產品。

        做好工程竣工結算的審查。工程竣工結算的審查首先是對施工單位所報結算資料的審查。施工單位報送圖紙、變更單、簽證單、結算書應首先報給項目部,由項目部審查上述資料的真實性、完整性,對不符合實際的資料應剔除,不完整的資料應在移交給投控部之前補齊,同時應由項目部出具一份移交給投控部的結算資料屬實的簽字證明,以示負責。另外就是對結算書的審核,由于公司項目較多,結算人員有限,為了保證結算的質量和公正性,最好采用三級審查方式,即首先由造價咨詢公司(或監理公司)初審,剔除結算書中不合理之處,再由開發公司投控部作好復審工作,最后送到集團公司經營部終審。這樣即可以互相監督,也可以保證結算的準確性。

        三、合理使用銷售推廣費用

        銷售推廣費用指用于和銷售推廣有關的銷售中心、樣板房、現場包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動等的所有費用(未含銷售酬金)。使用好銷售推廣費用非常重要,因為這不但關系到花錢的多少,項目成本的高低,還影響樓盤的銷售。弄得不好,錢花了,預期效果沒達到,還得花錢做廣告,使成本上升,資金回籠又不理想,形成惡性循環;而銷售推廣費用使用得好時,則會起到一兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場,講究銷售推廣策略,讓所花的推廣費用產生最佳效果。

        控制開發項目投資成本是從項目的策劃開始,直至項目投付使用、銷售完成的全過程的控制,是一項系統性的工作,需要公司各個部門參與,并相互配合。要求開發公司努力提高房地產營銷水平,進一步規范內部管理,做到規范化、程序化、制度化。

        四、作好項目開發完畢的后評價工作

        一個項目開發完畢后,應作好項目的后評價工作,主要包括項目整體財務成本分析,收益分析,建安成本分析,前期費用成本分析,策劃銷售成本分析等。這樣一方面可以總結項目的成敗得失,吸取經驗教訓;一方面可以得到一些經驗數據和技術經濟指標,為今后其他項目開發前期成本預測和成本控制提供參考依據。

        從微觀上講,對房地產開發企業的成本控制進行研究對于房地產開發企業參與土地市場競爭,騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。從宏觀上講,成本控制是房地產開發企業的內功,在市場經濟競爭中具有十分重要的意義,有利于整個房地產業的良好發展。以上四種途徑可以或多或少的降低房地產開發的成本。

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